Im Mietrecht bezeichnet der Begriff der Zerstörung einer Wohnung eine Beschädigung in so hohem Maße, dass eine Wiederherstellung zum Zwecke des Wohnens gar nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist.
Dies kann passieren durch Feuer, Blitzschlag, Explosionen, Überschwemmungen, Erdrutsch, Einsturz des gesamten Gebäudes und ähnliche katastrophale Ereignisse.
Die Haftung richtet sich danach, ob die Ursache der Zerstörung einem bestimmten Verursacher zugerechnet werden kann. Ist dies nicht der Fall, kann der Mieter keine Wiederherstellung der Wohnung mehr fordern. Der Vermieter verliert im Gegenzug jeden weiteren Mietzinsanspruch.
Ist die Zerstörung dem Vermieter zuzurechnen – z.B. Explosion wegen fehlerhaft gewarteter Gasheizung – hat der Mieter zwar ebenfalls kein Recht auf Wiederaufbau; er kann jedoch Schadenersatz für alle Kosten fordern, die ihm im Zusammenhang mit Wohnungssuche und Umzug entstehen. Ein formularmäßiger Ausschluss der Haftung des Vermieters für durch leichte Fahrlässigkeit verursachte Schäden ist unwirksam. Durch individuelle Absprachen ist ein solcher Haftungsausschluss möglich.
Hat der Mieter die Zerstörung zu verantworten (Katze spielt mit Christbaum – Haus brennt ab) kann er ebenfalls keinen Wiederaufbau fordern. Zu seinem Pech muss er jedoch weiter Miete zahlen. Der Vermieter muss lediglich den Betrag, den er selbst durch die Zerstörung des Gebäudes einspart (Betriebskostenvorauszahlungen etc.) von der Warmmiete abziehen.
Der Mieter ist dem Vermieter zusätzlich zur Schadenersatzleistung verpflichtet – ggf. für das ganze Haus (und für den entgangenen Gewinn aus Vermietung), wenn dessen Zerstörung auf der gleichen Ursache wie die Zerstörung der Wohnung beruhte.
Der Mieter kann nur ordentlich mit dreimonatiger Frist kündigen. Eine fristlose außerordentliche Kündigung wegen Nichtüberlassung der Mietsache kommt hier nicht in Frage. Für Vermieter und Mieter empfehlen sich geeignete Versicherungen (Wohngebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm etc., Hauseigentümerhaftpflicht, Privathaftpflicht).