Ungeteilter Hofraum

Auch: Ungetrennter Hofraum.

So genannte Anteile an ungeteilten beziehungsweise ungetrennten Hofräumen existieren noch in den früheren preußischen Gebieten der neuen Bundesländer. Darunter versteht man Innenstadt-Grund­stücke, bei denen zwar die Außengrenzen, aber nicht die einzelnen Grundstücksflächen innerhalb des Hofraumes vermessen worden sind. Gemäß Kataster sind diese Flächen nicht erfasst. Das Grundbuch sagt in diesen Fällen nichts über die genaue Lage und Größe der Teilflächen aus, son­dern führt sie nur als „Anteil an einem ungetrennten Hofraum“.

Diese Erscheinung ist eine Folge der preußischen Grund­steuer­reform von 1861. Die für die damals vorgesehene Besteuerung in einigen Gegenden nötige Vermessung der Grundstücke konnte nicht im er­for­der­lichen Tempo durch­geführt werden – also verzichtete man darauf und ließ als amtliches Verzeichnis im Sinne der Grundbuchordnung das damalige Gebäudesteuerbuch ausreichen. Nach der Wie­der­vereinigung steht man oft vor dem Problem, dass das Ge­bäu­de­steu­er­buch nicht mehr vorhanden ist, so dass not­wendi­ge Angaben fehlen. Das Problem zeigt sich an einem Urteil des Bezirksgerichts Erfurt (DNotZ 1992, 804).

Danach kann Grundbesitz, der im Grundbuch nur als Anteil am ungetrennten Hofraum mit Angabe der Flur- und Haus­num­mer eingetragen ist, kein Grundstück im Sinne des BGB sein. Aus ungeteiltem Hofraum wird erst dann ein Grund­stück, wenn die preußische Bezeichnung des Grund­be­sitzes mit dessen alter Gebäudesteuerrollennummer ins Grundbuch eingetragen ist. Ohne Gebäudesteuerbuch also kein Grundstück, das verkauft oder belastet werden kann.

Zur Rechtsklarheit trägt nun die Hofraumverordnung von 1993 bei, mit der formal die Grundbuchfähigkeit der Anteile an ungeteilten Hofräumen hergestellt werden soll. Dadurch wird die Eintragung, Belastung und Übertragung von der­ar­tigen Flächen ermöglicht, wobei bestimmte Er­satz­an­ga­ben im Grundbuch eingetragen werden können.

Die Grundstücke sind jedoch weiterhin nicht vermessen. Hier soll das Bodensonderungsgesetz Abhilfe schaffen. Danach kann für Grundstücke in den neuen Bundesländern durch einen mit einem so gennaten Sonderungsbescheid fest­ge­leg­ten Sonderungsplan bestimmt werden, wie weit die Eigentumsrechte reichen. Der Sonderungsplan enthält eine Grundstückskarte, auf der die einzelnen Grundstücke eingezeichnet sind.

Die Hofraumverordnung sollte ursprünglich am 31.12.2010 außer Kraft treten. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass bis zu diesem Zeitraum keine „ungetrennten Hofräume“ mehr existieren würden. Dem war jedoch nicht so. Die Wirksamkeit der Verordnung wurde bis zum 31.12.2015 verlängert.