Der Begriff Spezialimmobilien, auch Sonderimmobilien genannt, schließt eine Reihe unterschiedlichster Objekttypen ein. Dazu werden Gewerbeimmobilien wie Hotels, Lagerräume, Produktionshallen oder Einkaufscentren gerechnet, aber auch Burgen, Schlösser und Herrensitze, Seniorenimmobilien oder Freizeitparks. Auch Bahnhöfe, Raststätten oder Flughafengebäude werden als Spezialimmobilien bezeichnet. Allen diesen Objektarten ist gemeinsam, dass sie nur für eine spezielle Nutzung geeignet oder für einen bestimmten Kreis von möglichen Nutzern interessant sind. Der Nutzerwechsel nach einem Verkauf oder einer Neuvermietung sorgt oft für Probleme, da die Spezialimmobilie erst an die Bedürfnisse des neuen Nutzers angepasst werden muss – was regelmäßig hohe Kosten verursacht.
Die wirtschaftlichen Risiken bei Spezialimmobilien werden daher als besonders hoch angesehen. Hinzu kommt, dass der ökonomische Erfolg einer Sonderimmobilie stark von fachlicher Kompetenz und finanziellem Erfolg des Betreibers abhängt. Die Ermittlung des Immobilienwertes ist in diesem Bereich besonders schwierig, da praktisch jedes Objekt ein „Unikat“ ist.
Einige Makler haben sich auf bestimmte Arten von Sonderimmobilien spezialisiert und wertvolles Fachwissen über die jeweilige Objektart erworben.