Beim Spezialfonds handelt es sich um eine besondere Art des offenen Immobilienfonds. Im Gegensatz zu Publikumsfonds, deren Zielgruppe für die angebotene Geldanlage das Publikum ist, handelt es sich bei den Spezialfonds um Immobilienvermögen, deren Anteilscheine nach den Vorschriften des Investmentgesetzes von nicht mehr als zehn institutionellen Anlegern (also keine natürlichen Personen) gehalten werden dürfen und insgesamt mindestens 150 Millionen EURO betragen müssen.