Schönheitsreparaturen

Unter Schönheitsreparaturen versteht man Renovierungsarbeiten, mit denen gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen in Räumen beseitigt werden.

Dazu zählt man:

• Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken,
• Streichen von Fußböden bzw. Reinigen von Teppichböden,
• Lackieren von Heizkörpern und -rohren,
• Streichen von Holzfenstern und Außentüren jeweils von innen,
• Reparatur kleiner Putz- und Holzschäden.

Nicht dazu gehören zum Beispiel:

• Austausch des vom Vermieter verlegten durch normalen Gebrauch abgenutzten Teppichbodens,
• Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens,
• Streichen von Treppenhäusern und Gemeinschaftsräumen,
• Streichen der Fenster von außen.

Nach den gesetzlichen Vorschriften ist der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig. Durchführung und Kostentragung dürfen jedoch vom Vermieter auf den Mieter im Mietvertrag abgewälzt werden. Angemessene Zeiträume, nach deren Ablauf im Allgemeinen Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, sollten im Mietvertrag vereinbart werden. Allgemein wird von folgenden Zeitintervallen ausgegangen: Küche, Bäder und Duschräume alle 3 Jahre; Toiletten, Dielen, Flure, Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre sowie Nebenräume alle 7 Jahre.

Allerdings sind vertraglichen Vereinbarungen in Formularmietverträgen und anderen vorformulierten Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen Grenzen gesetzt. Der genannte Fristenplan darf nicht „starr“, also unabhängig von der tatsächlichen Notwendigkeit einer Renovierung, vereinbart werden. Ohne Zusätze wie „im Allgemeinen“ ist eine solche Fristenregelung unwirksam. Auch darf beispielsweise nicht verlangt werden, dass der Mieter – unabhängig vom Zustand der Räume – bei Auszug alle Schönheitsreparaturen durchführen muss. Enthält der gleiche Mietvertrag unterschiedliche Klauseln, nach denen der Mieter einerseits regelmäßig Schönheitsreparaturen durchführen muss, aber zusätzlich bei Auszug eine Endrenovierung durchzuführen hat, sind beide Klauseln unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 308/02, Urteil vom 14.5.2003). Auch im Rahmen von isolierten Endrenovierungsklauseln, bei denen der Vertrag ansonsten nichts zu den Schönheitsreparaturen regelt, darf keine Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung und dem Zeitabstand zur letzten Renovierung verlangt werden (BGH, Az. VIII ZR 316/06, Urteil vom 12.9.2007).

Der BGH hat in einem weiteren Urteil vom 6.4.2005 (Az. XII ZR 308/02) die Unwirksamkeit einer Kombination zweier unterschiedlicher Renovierungsklauseln in einem Formularmietvertrag über Wohnraum auch auf Gewerberaummietverträge erstreckt. Leitsatz: „Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Gewerberäume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln.“

Der BGH (Az. VIII ZR 361/03) hat ferner eine Klausel für unwirksam erklärt, nach der der Mieter auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge (dem bekannten Fristenplan) durchzuführen hatte. Grund: Hier war ein starrer Fristenplan vereinbart worden, bei dem die Renovierung unabhängig vom Wohnungszustand immer nach Fristablauf erfolgen musste. Wirksam wäre die Klausel gewesen, wenn der Vermieter statt „mindestens“ die Ausdrücke „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ verwendet hätte (vgl. Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 77/03, VIII ZR 230/03).

Lange galten sogenannte Prozentual-Klauseln bzw. Quoten-Abgeltungs-Klauseln als wirksam, nach denen der Mieter bei Auszug vor Ablauf der im Fristenplan genannten Zeiträume einen bestimmten Prozentsatz der für die Schönheitsreparaturen anfallenden Kosten tragen musste. Diese wurden dabei regelmäßig vom Kostenvoranschlag einer Fachfirma abhängig gemacht. Die Beteiligungsquote des Mieters durfte nicht nur von Zeitablauf bzw. Mietdauer, sondern musste auch vom tatsächlichen Zustand und Renovierungsbedarf der Wohnung abhängen (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 52/06, Urteil vom 18. Oktober 2006). Diese Rechtsprechung hat sich im März 2015 geändert.

Der Bundesgerichtshof steht nun auf dem Standpunkt, dass Quoten-Abgeltungsklauseln auf rein hypothetischen Annahmen beruhen. Es werde vorausgesetzt, dass die Abnutzung der Wohnung durch den Mieter sich während der Gesamtdauer der vertraglichen Renovierungsfrist in gleichem Maße fortsetzen werde. Wie hoch die hypothetischen Gesamtkosten seien, die entstehen würden, wenn der Mieter nicht vor Fristablauf ausziehen würde, könne aber nicht sicher geschätzt werden. Da für den Mieter bei Vertragsbeginn völlig unklar sei, welche Kosten später auf ihn zukämen, stellten Abgeltungsklauseln eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Sie seien unwirksam (Urteil vom 18.3.2015, Az. VIII ZR 242/13).

Am gleichen Tag entschied der Bundesgerichtshof auch, dass formularmäßige Klauseln unwirksam seien, nach denen dem Mieter die Schönheitsreparaturen übertragen werden, obwohl er die Wohnung selbst in unrenoviertem Zustand übernommen hat. Dadurch werde der Mieter veranlasst, nicht nur seine Gebrauchsspuren zu beseitigen, sondern auch die des Vormieters. Hier liege ebenfalls eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor. Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter könne allenfalls dann wirksam sein, wenn der Mieter für die unrenoviert übernommene Wohnung einen angemessenen Ausgleich erhalte. Ihm eine halbe Monatsmiete zu erlassen, reiche nicht aus (Urteil vom 18.3.2015, Az. VIII ZR 185/14).

Unwirksam sind meist auch die sogenannten „Farbwahlklauseln“, bei denen dem Mieter auferlegt wird, die Wohnung in einem bestimmten Farbton zu streichen. Insbesondere gilt dies, wenn sich der Farbenzwang auch auf das laufende Mietverhältnis erstreckt (z. B. Klausel „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, BGH, Urteil vom 18.06.2008, Az. VIII ZR 224/07). Auch zum Vertragsende kann keine Übergabe der Wohnung in weiß gestrichenem Zustand gefordert werden (BGH, Beschluss vom 14.12.2010, Az. VIII ZR 198/10).

Weitere Beispiele für unwirksame vertragliche Regelungen:

• Renovierung allein „nach Bedarf“,
• Durchführung von Schönheitsreparaturen nur durch Fachbetrieb,
• Renovierung immer alle zwei Jahre,
• Renovierung bei Ein- und Auszug,
• Entfernung aller Tapeten bei Auszug unabhängig vom Zustand und vom Zeitpunkt der letzten Renovierung,
• Wohnung muss unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung bei Auszug „weiß gestrichen“ sein (handschriftlicher Vertragszusatz),
• Mieter muss im Rahmen der Schönheitsreparaturen Wände und Decken „weißen“ (gesamte Schönheitsreparaturenklausel unwirksam),
• Außenanstrich von Fenstern und Türen erforderlich (Folge: gesamte Schönheitsreparaturen-Regelung im Mietvertrag unwirksam).

Einige Gerichte sehen ferner die Erstreckung des üblichen Fristenplans auf Lackierarbeiten an Fenstern und Türen (innen) sowie Rohren und Heizkörpern als unwirksam an, wenn hierbei nicht zusätzlich auf die Erforderlichkeit abgestellt wird. Argumentiert wird damit, dass es üblicherweise kaum erforderlich sein kann, einen Heizkörper im Bad alle drei Jahre neu zu lackieren. Derartige Lackierarbeiten können also nur gefordert werden, wenn sie tatsächlich vom Zustand der Bauteile her angezeigt sind (vgl. Landgericht Köln, Az. 1 S 63/96).

In einem extremen Fall sprach der BGH einem Vermieter einen Kostenvorschuss von mehreren Tausend Euro für Schönheitsreparaturen zu. Der Mietvertrag hatte nur allgemein festgelegt, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen musste. Das hatte dieser jedoch trotz Aufforderung unterlassen – 47 Jahre lang (BGH, Urt. v. 6.4.2005, Az. VIII ZR 192/04). Der Fall ist jedoch derart extrem gelagert, dass das Urteil nicht unbedingt auf andere Fälle übertragbar sein dürfte.

Dass eine mietvertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, rechtfertigt nach dem Bundesgerichtshof keine Erhöhung der Miete über die ortsübliche Miete hinaus. Eine entsprechende Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag muss der Mieter nicht unterschreiben (BGH, Urt. v. 9.7.2008, Az. VIII ZR 181/07 und Urt. v. 11.2.2009, Az. VIII ZR 118/07).

Die Beurteilung des Wohnungszustandes erfolgt im Streitfall durch Sachverständige und kann sehr unterschiedlich ausfallen.

Im Mai 2009 entschied der BGH, dass der Mieter gegen den Vermieter einen Schadenersatzanspruch haben kann, wenn er im guten Glauben an die Wirksamkeit einer in Wahrheit unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. In solchen Fällen geht der BGH von einer rechtsgrundlos erfolgten Leistung aus (Urteil vom 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07).

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ausschließlich durch einen Fachbetrieb kann im Formularmietvertrag nicht wirksam vereinbart werden. Auch Klauseln, die dies lediglich nahelegen („der Mieter hat die Schönheitsreparaturen … durchführen zu lassen“) sind unwirksam (BGH, Urteil vom 9.6.2010, Az VIII ZR 294/09). Der Mieter muss immer die Möglichkeit haben, die Arbeiten auch selbst auszuführen.

Bei Mietvertragsende kann der Vermieter nur noch sechs Monate lang (ab Rückgabe der Wohnung) die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder einen Ersatz der entsprechenden Kosten wegen unterlassener Renovierung fordern. Danach tritt Verjährung ein (BGH, Urteil vom 15.3.2006, Az. VIII ZR 123/05).

Natürlich kann vertraglich auch vereinbart werden, dass der Vermieter die Kosten von Schönheitsreparaturen in der Wohnung des Mieters tragen muss. Mit einer solchen Regelung hat sich der Bundesgerichtshof befasst. Vereinbart worden war, dass der Vermieter die Kosten tragen sollte, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen eigenhändig durchführte oder von Handwerkern durchführen ließ. Die Arbeiten mussten fachgerecht durchgeführt werden. Der Vermieter hatte dem Mieter nach einigen Jahren mitgeteilt, dass er die Schönheitsreparaturen nun selbst durchführen werde. Der Mieter lehnte dies ab und schickte wenig später eine Rechnung über 2.500 Euro für das fachgerechte Malern und Lackieren sämtlicher Wände, Decken, Heizkörper und Holzteile. Dies sei nach fünf Jahren wieder erforderlich gewesen. Der BGH erkärte, dass der Vermieter sich an die vertragliche Absprache halten müsse, die ihn zur Zahlung der Kosten für die Schönheitsreparaturen verpflichte (Urteil vom 3.12.2014, Az. VIII ZR 224/13).