Im Maklervertrag ist eine individuell vereinbarte Regelung zulässig, nach der der Makler seine Provision auch bei Ausübung eines Rücktrittsrechts erhält. Damit ist er den rechtlichen Problemen, die in diesem Zusammenhang entstehen können, enthoben.
Der Makler kann auch dann seine Provision beanspruchen, wenn eine der Parteien des Hauptvertrags ihr gesetzliches Rücktrittsrecht waren nimmt. Eine Partei kann gemäß § 323 BGB vom Vertrag zurücktreten, wenn die andere Partei ihre Pflichten aus dem Hauptvertrag nicht erfüllt, wenn also z.B. der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt.
Dasselbe gilt, wenn im Hauptvertrag Regeln für einen Rücktritt enthalten sind, also ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart wurde. Wichtig ist in diesem Fall aber, dass die vertraglichen Regelungen nicht wesentlich von den gesetzlichen Regelungen abweichen.
Deutlich schwieriger zu beurteilen ist die Rechtslage, wenn das vertragliche Rücktrittsrecht an andere Voraussetzungen als das gesetzliche Rücktrittsrecht geknüpft wird. Die Parteien sind insofern vollkommen frei in der Bestimmung, welche Voraussetzungen ein Rücktrittsrecht eröffnen sollen.
Grundsätzlich ist durch Auslegung zu ermitteln, welche Wirkung die Rücktrittsklausel nach dem Willen der Parteien hinsichtlich des Bestehens des Hauptvertrags haben sollte. Wenn sie die Wirkung einer aufschiebenden Bedingung haben soll, bleibt der Vertrag in der Schwebe. Er wird erst wirksam mit Eintritt der Bedingung. Der Provisionsanspruch kann auch erst dann entstehen. Wenn der Rücktritt erklärt wird, weil die Bedingung nicht eingetreten ist, kann der Makler also keine Provision beanspruchen. Solche Bedingungen können z.B. die Erteilung einer Baugenehmigung oder die Sicherstellung der Finanzierung sein.
Bei allen Überlegungen ist der Grundsatz zu berücksichtigen, dass auch der vertraglich vereinbarte Rücktritt die Provisionspflicht nicht entfallen lässt. Sie ist gemäß § 652 Abs. 1 BGB mit Abschluss des wirksamen Vertrags entstanden. Eine nachträgliche Rücktrittserklärung beseitigt den Vertrag ab diesem Zeitpunkt, nicht aber von Anfang an. So ist es aber bei der Nichtigkeit und der Anfechtung. Daher entfällt in den letztgenannten Sachverhalten der Provisionsanspruch.