Ist ein Mieter aus persönlichen Gründen (Krankheit, berufliche Abwesenheit) gehindert, die Mietwohnung zu benutzen, entfällt deshalb nicht die Pflicht zur Mietzahlung. Ob die Verhinderungsgründe verschuldet oder unverschuldet eintreten, spielt keine Rolle.
Die gesetzliche Regelung (§ 537 BGB) schreibt jedoch vor, dass Vermieter sich auf ihre Mietforderungen den Wert ersparter Aufwendungen und der Vorteile anrechnen lassen müssen, die sie aus anderweitiger Verwendung des Mietobjekts erlangen. Ersparte Aufwendungen können z.B. im Wegfall von Instandhaltungs- und Wartungskosten oder nicht angefallenen Betriebskosten bestehen.
Eine Pflicht des Vermieters, den verhinderten Mieter gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen, besteht grundsätzlich nicht. Mietverträge können jedoch eine Nachmieterklausel enthalten, die die Benennung von Nachmietern ermöglicht.
Überlässt der Vermieter die Wohnung trotz bestehenden Mietvertrages mit dem Verhinderten einer anderen Person oder nutzt er sie selbst, muss der Mieter mangels Gebrauchsmöglichkeit für den jeweiligen Zeitraum keine Miete bezahlen. Ist der Mieter vorher selbst endgültig ausgezogen, muss er auch bei Überlassung an Dritte bis zum Vertragsende weiter Miete zahlen.
Vermietet der Eigentümer die Wohnung weiter, kann der Mieter sein Recht zur fristlosen Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs nur dann nutzen, wenn seine Verhinderung inzwischen entfallen ist, z.B. wegen Genesung.
Der Mieter muss ggf. auf die ordentliche fristgemäße Kündigung zurückgreifen.