Der Mieter ist während der Laufzeit des Mietvertrages verpflichtet, die Mietsache pfleglich zu behandeln und nach Möglichkeit vor Schaden zu bewahren. So muss der Mieter bei Sturm und Regen die Fenster schließen und im Winter dafür sorgen, dass auch bei Abwesenheit eine gewisse Mindesttemperatur in der Wohnung herrscht. Regelmäßiges Lüften und moderates Heizen zur Vermeidung von Feuchtigkeit und Schimmelbildung können ebenfalls vom Mieter verlangt werden.
Zur Obhutspflicht gehört auch, dem Vermieter unverzüglich entstandene Schäden anzuzeigen – insbesondere Schäden, die sich noch verschlimmern oder Folgeschäden verursachen können (z. B. Schimmel, feuchte Wände, undichter Keller, schadhafte Elektroleitungen). Die Obhutspflicht existiert ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung. Kommt es zum Rechtsstreit, liegt die Beweislast beim Vermieter, da er es ist, der in der Regel die Verletzung der Obhutspflicht vorträgt.