Normalherstellungskosten (Immobilienbewertung)

06.03.2024 | Lexikon

Die „Normalherstellungskosten 2010“ der Sachwertrichtlinie dienen der Ermittlung des Sachwertes baulicher Anlagen (ohne Außenanlagen), der Herstellungskosten eines Gebäudes, der Ermittlung von Flächen und Rauminhalten vieler verschiedener Gebäudearten. Sie löst die NHK 2000 ab.

Nach der amtlichen Verlautbarung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung ist ihr Zweck, die Vorgehensweise bei der Ermittlung von Gebäudesachwerten genau festzulegen. Rechtsgrundlage sind die §§ 21 – 23 ImmoWertV.

Beschrieben wird in der Sachwertrichtlinie das Verfahren, das über den ermittelten „vorläufigen Sachwert“ von 36 verschiedenen Gebäudearten über die Marktanpassung mit Hilfe von Sachwertfaktoren unter Berücksichtigung objektspezifischer Grundstücksmerkmale zum Verkehrswert führt.

Bereits mit Einführung der Normalherstellungskosten 1995 – die noch Regionalfaktoren enthielten – wurde die frühere Berechnungsgrundlage des Basisjahrs 1913 ersetzt. Eine Erweiterung wurde in den NHK 2000 vorgenommen. Es handelt sich um ein Tabellenwerk mit 95 Gebäudetypen, wobei nach Objektart, Baualtersgruppe und Bauweise, Ausstattungsstandard usw. differenziert wird. Änderungen des Umsatzsteuersatzes werden durch Einbeziehung in den Baupreisindex berücksichtigt. Die sich auf die Flächen beziehende Berechnungsgrundlage ist die Brutto-Grundfläche (BGF) im Sinne der DIN 277.

Diese ist gegenüber dem Brutto-Rauminhalt (BRI), dessen Kosten in den NHK 95 ebenfalls noch angegeben waren, nunmehr als ausschließliche Berechnungsgrundlage heranzuziehen.

Lediglich für Objekttypen, bei denen die Brutto-Grundfläche keinen sinnvollen Berechnungsbezug herstellt (zum Beispiel Lagergebäude, Industriegebäude, Werkstätten) wurden die Kosten pro Kubikmeter Brutto-Rauminhalt angegeben.