Unter einer Immobilienblase versteht man die unrealistische preisliche Überbewertung von Immobilien in einem bestimmten Teilmarkt. Dies kann zum Beispiel der Markt für Bestands-Wohnimmobilien in einer bestimmten Großstadt sein. Meist steigen die Preise in diesem Teilmarkt mit hoher Geschwindigkeit an, bis sie einen Höchststand erreicht haben. Dann ist oft ein rasanter Preisverfall zu beobachten. Gründe dafür können sein:
- Investoren steigen zu einem möglichst frühen Zeitraum aus dem örtlichen Markt aus, um Gewinne mitzunehmen und anderswo neu zu investieren,
- neue Investoren werden durch Berichte über sinkende Preise abgeschreckt,
- institutionelle Investoren wie Anlagegesellschaften, Immobilienfonds und Versicherungen fahren ihr Engagement zurück,
- Kreditinstitute fürchten den Ausfall von Krediten bei schlechter Verwertbarkeit von Sicherheiten und stellen neue Kredite nur zögerlich oder mit schlechteren Konditionen zur Verfügung. Investoren werden abgeschreckt.
Verschiedene Entwicklungen können eine Immobilienblase verursachen. So kann durch allzu lockere Kreditvergabe an Käufer mit geringer Bonität eine gesteigerte Nachfrage erzeugt werden, die wiederum die Preise in die Höhe treibt. Werden zusätzlich unsichere Forderungen zum Gegenstand von weiteren Investitionsgeschäften, kann es zu einer Kettenreaktion kommen, die Effekte wie die US-Subprime-Krise ab 2007 auslöst. Auch günstige Zinsen können zu einer stark gesteigerten Nachfrage führen, welche die Preise in die Höhe treibt.
Auch eine Fehlsteuerung von Investitionen durch falsche steuerliche Anreize kann eine Immobilienblase verursachen. So lösten nach der deutschen Wiedervereinigung steuerliche Anreize für Investitionen in den neuen Bundesländern erhöhte Bautätigkeit insbesondere bei Gewerbeimmobilien aus. Erst mit einer Verzögerung von mehreren Jahren stellte sich heraus, dass dem keine Käufernachfrage entgegenstand, was zu einem raschen Verfall der Preise führte.
In Deutschland hat sich bisher die Bildung einer Immobilienblase nicht abgezeichnet. Es ist jedoch immer wieder zur Überhitzung einzelner Marktsegmente gekommen, etwa dem Markt für Einfamilienhäuser in Großstädten und Ballungsräumen.
Aus dem Bankbereich wurden in den letzten Jahren zum Teil Warnungen vor einer Marktüberhitzung infolge niedriger Zinsen laut. Dies war mit dem Aufruf an Käufer verbunden, darauf zu achten, dass eine Investition “in sich schlüssig” sein müsse, mit einer Anschlussfinanzierung refinanzierbar und dass nicht allein die Ausnutzung niedriger Zinssätze der Grund für den Immobilienkauf sein dürfe.
Das Forschungs- und Beratungsinstitut empirica in Berlin erstellt regelmäßig den sogenannten empirica-Blasenindex, der auf der Website des Instituts zum Download zur Verfügung steht.