Nach § 5 der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV) ist der anteilige Wärmeverbrauch durch Wärmezähler oder Heizkostenverteiler und der anteilige Warmwasserverbrauch durch Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen in den mit Wärme und Warmwasser versorgten Gebäuden beziehungsweise Räumen zu erfassen. Die Erfassung des Warmwasserverbrauchs hat gemäß § 9 Abs. 2 HeizkostenV ab dem 31. Dezember 2013 im Regelfall ausschließlich nur noch durch Wärmezähler zu erfolgen.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt diese Verpflichtung, ohne dass es dazu einer Beschlussfassung oder einer Vereinbarung bedarf. Gemäß § 3 Satz 1 HeizkostenV ist die Anwendung der Heizkostenverordnung zwingend auch für Wohnungseigentümergemeinschaften vorgeschrieben (BGH, 17.2.2012, V ZR 251/10).
Die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser durch zentrale Heizungs- beziehungsweise Warmwasserversorgungsanlagen sind dabei gemäß §§ 7 und 8 HeizkostenV in der Regel zu mindestens 50 Prozent, höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch auf die Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Dabei kann auch bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.
Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe ist gemäß § 6 Abs. 4 HeizkostenV dem Gebäudeeigentümer beziehungsweise der Wohnungseigentümergemeinschaft überlassen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Änderung der Abrechnungsmaßstäbe einmalig für künftige Abrechnungszeiträume vorgenommen werden, insbesondere aus sachgerechten Gründen nach erstmaliger Bestimmung.
Die Vorschrift des § 16 Abs. 3 WEG zur Abänderung der Verteilung der Betriebskosten ist auf die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten nicht anwendbar.
Mieter können gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten den auf sie entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen.
Wohnungseigentümer haben dieses Kürzungsrecht nicht. Sie haben aber im Rahmen ihres Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung das Recht, von der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung zu verlangen. Ein Mehrheitsbeschluss über eine verbrauchsunabhängige Abrechnung ist allerdings nicht nichtig, im Fall der Anfechtung aber für ungültig zu erklären (BGH, 17.2.2012, V ZR 251/10).
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Heizkosten nicht nach dem Abflussprinzip berechnet werden dürfen. Bei einer Heizkostenabrechnung sind daher nicht die im jeweiligen Abrechnungszeitraum bezahlten Rechnungsbeträge, sondern der tatsächlich angefallene Brennstoffverbrauch zugrunde zu legen (Urteil vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11). Dies gilt aufgrund der Regelung in § 3 S. 1 Heizkostenverordnung auch für Wohnungseigentümergemeinschaften – und zwar unabhängig davon, ob die Eigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss etwas anderes geregelt haben (BGH, Urteil vom 17.02.12, Az. V ZR 251/10).