Als Grundmiete wird derjenige Mietbetrag bezeichnet, der sich ergibt, wenn von der Bruttowarmmiete die auf den Mieter umgelegten Betriebskosten abgezogen werden. Die Grundmiete kann eine Teilinklusivmiete sein, wenn einige Betriebskosten nicht umgelegt werden und damit in der Grundmiete enthalten sind.
Die Grundmiete ist unabhängig von ihrem „Betriebskostengehalt“ Berechungsgrundlage für die Ermittlung der Kappungsgrenze.