Der Einkaufsfaktor einer Immobilie für die Fondsgesellschaft errechnet sich aus dem Verhältnis der gesamten Anschaffungskosten bestehend aus Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten im Verhältnis zu der anfänglichen Jahresmiete. Gerade bei Gewerbeimmobilien wird dieses Ertragswertverfahren angewandt.
Diese Kennziffer bringt zum Ausdruck, ob das betreffende Objekt günstig oder teuer erworben wurde. Hierzu ist allerdings ein Vergleich mit der entsprechenden Kennziffer vergleichbarer Immobilien beispielsweise nach Nutzungsart, Größe, Region und Standort unter Beachtung der Angemessenheit der Mietansätze vorzunehmen. Die alleinige Betrachtung der isolierten Kennzahl ist nur wenig aufschlussreich.