Deutschland hat mit zahlreichen Staaten Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung – kurz als Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) bezeichnet – geschlossen. Sie regeln die Besteuerung von Einkünften, die deutsche Steuerbürger in dem jeweiligen Staat beziehen, mit dem das Abkommen geschlossen wurde.
Die Regelungen der Abkommen differieren im Detail, doch lassen sich grundsätzlich zwei wichtige Verfahrensweisen unterscheiden, die in den Abkommen vereinbart sein können: die Freistellungs- und die Anrechnungsmethode. Im Bereich der Immobilieninvestitionen sind die DBA z. B. für Anleger relevant, die sich an geschlossenen Auslandsimmobilienfonds beteiligt oder ausländische Immobilien direkt erworben und vermietet haben. Je nachdem, um welches Land es sich handelt, können die betreffenden Anleger von niedrigeren Steuersätzen profitieren oder Steuerfreibeträge in Anspruch nehmen. Auch der steuerfreie Anteil an den Erträgen offener Immobilienfonds resultiert teilweise aus DBA-Regelungen.
Unter dem Strich profitieren Anleger mit Hauptwohnsitz in Deutschland, die im Ausland Immobilien erwerben, von der geringeren Besteuerung und den Freibeträgen im jeweiligen Ausland. Die im Ausland erzielten Erträge, also direkte Mieteinnahmen oder Ausschüttungen geschlossener Immobilienfonds sind in Deutschland steuerfrei. Die Einkünfte unterliegen im Inland lediglich dem Progressionsvorbehalt. Progressionsvorbehalt bedeutet, dass die ausländischen Einkünfte lediglich zur Berechnung des Steuersatzes herangezogen werden.
Der erhöhte Steuersatz ist nur auf die inländischen Einkünfte anzuwenden. Das hat zur Folge, dass bei Investoren, die sowieso schon den Spitzensteuersatz von derzeit 42% (plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) zahlen, tatsächlich durch die ausländischen Einkünfte keine Erhöhung der Steuer eintritt.