Ziel der Baurechtsanalyse ist es, zu ermitteln, welches Nutzungspotenzial auf der Grundlage der rechtlichen Gegebenheiten realisierbar ist. Eine Baurechtsanalyse besteht im Wesentlichen aus der Analyse bauplanungsrechtlicher, bauordnungsrechtlicher und grundbuchrechtlicher Merkmalstatbestände. Hinzu kommen Fragen im Zusammenhang mit den Vorschriften zur Energieeinsparung.
1.Bauplanungsrechtliche Analyse:
Informationsgrundlage sind vor allem der bauplanungsrechtliche Entwicklungszustand des Grundstücks, die Interpretation aus der Perspektive des Baugesetzbuches und die Baunutzungsverordnung. Zu ermitteln ist, ob das Grundstück sich im Außen- oder im Innenbereich befindet, ob ein Bebauungsplan besteht, welche bauliche Nutzungsart festgesetzt wurde, welches Bauvolumen hinsichtlich der festgesetzten Maße der baulichen Nutzung realisiert werden kann, welche sonstigen Festsetzungen der Bebauungsplan enthält, ob eine Realisierung des Bauvorhabens auf der Grundlage eines Vorhaben- und Erschließungsplanes möglich ist und vieles mehr.
Hinsichtlich des Entwicklungsstadiums ist festzustellen, ob Umlegungsverfahren abgeschlossen sind, die Erschließung gesichert ist, ob etwaige Verfügungs- und Veränderungssperren bestehen, ob Ausgleichsflächen zu berücksichtigen sind usw. Ferner muss festgestellt werden, ob sich das Grundstück, dessen Baurechte zu analysieren sind, sich im Geltungsbereich eines städtebaulichen Entwicklungs- oder Sanierungsgebietes befindet, ob eine Erhaltungssatzung besteht und welche städtebaulichen Gebote gegebenenfalls zu beachten sind.
2.Bauordnungsrechtliche Analyse:
Die bauordnungsrechtliche Analyse bezieht sich auf Vorschriften des Nachbarschutzes, z.B. einzuhaltende Abstandsflächen, auf Vorgaben, die bei einer Baugenehmigung bzw. im Genehmigungsfreistellungsverfahren zu beachten sind, den Inhalt von Bauvoranfragen, etwa bestehende Ausnahmen oder mögliche Befreiungsmöglichkeiten von der Einhaltung bestimmter Vorschriften, bestehende Baulasten usw.
3.Grundbuchrechtliche Analyse:
Im Rahmen der Grundbuchanalyse ist schließlich festzustellen, wer verfügungsberechtigt ist, ob Zustimmungserfordernisse bei Verfügungen über das Grundstück zu beachten sind, welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück ruhen und ob, bzw. wie sie sich gegebenenfalls auf die Grundstücksbebauung auswirken.