Wie läuft ein Notarvertrag ab?
In Deutschland ist die Beurkundung eines Hauskaufs durch den Notar verpflichtend, erst mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notartermin ist der Verkauf einer Immobilie rechtskräftig. Die Aufgabe des Notars ist dabei die Überwachung der Kaufabwicklung und die Beratung der Vertragspartner.
Der Notartermin sollte gut vorbereitet sein. So sollten Käufer und Verkäufer sich vorab über den Kaufpreis geeinigt haben. Außerdem muss festgestellt werden, ob die Immobilie mit einer Hypothek oder Grundschuld belastet ist. Nebenabreden wie die Übernahme von Einbaumöbeln sind ebenfalls vorab zu klären.
Der Verkäufer legt aktuelle Grundbuchauszüge und gegebenenfalls weitere Unterlagen vor wie z. B. einen Erbschein, eine aktuelle Flurkarte (auch Liegenschafts- oder Katasterkarte genannt – eine maßstäbliche Darstellung aller Liegenschaften mit amtlichen Kennzahlen bezüglich Lage des Grundstücks, die Bebauung sowie Flur- und Flurstücknummer), Auskunft des Baulastenverzeichnisses (öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers wie Abstandsflächen oder Stellplatzbaulasten), eine Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen – hieraus gehen Sondereigentum an den Wohnräumen, der Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Rechte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft hervor).
Der Notar erstellt daraufhin einen Kaufvertragsentwurf, den beide Vertragsparteien sorgfältig durcharbeiten und gegebenenfalls Änderungswünsche äußern können.
Der Notarvertrag enthält eine Kaufgegenstandsbeschreibung (genaue Beschreibung des Kaufgegenstands, Wege- oder Garagenparzellen, Inventarmitveräußerungen und besondere Vereinbarungen), Angaben über Kaufpreis und Fälligkeit (Summe für Grundstück, Gebäude und Zubehör, gesonderte Ausweisung Inventarerwerb), Übergabetermin (nach Kaufpreiszahlung sofort) und Angaben über Sachmängelhaftung.
Bei dem Notartermin, der in der Regel immer denselben Ablauf und eine Dauer von ca. einer Stunde hat, finden sich beide Vertragsparteien sowie der Notar ein. Nach Vorlage der Ausweisdokumente verliest der Notar den Kaufvertragsentwurf und klärt dabei juristische Begriffe und Nachfragen sowie auch Änderungsvorschläge, die der Notar dann in den originalen Vertrag einträgt. Danach unterschreiben alle Vertragsparteien inklusive Notar den Vertrag und machen ihn damit rechtskräftig.
Nach dem Notartermin veranlasst der Notar beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung. Diese ist Bestandteil der Grundstücksübereignung. Er macht außerdem eine Veräußerungsanzeige, die die steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages aufführt und das Finanzamt miteinbezieht. Dieses fordert dann den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Nach der Zahlung erhält der Notar vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erst dann darf eine Umschreibung des Eigentums auf den Käufer erfolgen. Sind alle Voraussetzungen für den Eigentümerwechsel erfüllt, bekommt der Käufer vom Notar eine Fälligkeitsmitteilung zugeschickt und kann bezahlen. Ist der Kaufpreis auf dem vereinbarten Notaranderkonto oder direkt auf dem Konto des Verkäufers eingegangen, stellt der Notar beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers.
In den pauschal nach Gebührentabelle berechneten Notarkosten sind die Leistungen des Notars enthalten (Beratung, Entwurfsfertigung, Beurkundung, Prüfung). Zudem fallen Gebühren für die Grundbucheintragung an, deren Höhe sich nach dem Kaufpreis richtet.
Sollte es sich der Käufer anders überlegen und den Termin wieder absagen, trägt er die Notarkosten. Deswegen ist es in Deutschland üblich, dass der Notar vom Käufer ausgewählt wird.