Fehlende Pflichtangaben zum Energieausweis in Immobilienanzeigen können Abmahnungen gegen Makler und gegen private Inserenten nach sich ziehen. Ber Bundesgerichtshof (BGH, 5.10.2017 – I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17) hat entschieden, dass Verkäufer und Vermieter nach § 16a EnEV verpflichtet sind, vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien Angaben über den Energieverbrauch zu machen, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler ist nicht Adressat dieser Informationspflicht.
Für Makler bestehen eigene Risiken nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). Eine Abmahnung kann nur durch Konkurrenten oder dazu berechtigte Verbände vorgenommen werden. § 5a Abs. 2 UWG definiert ein Zurückhalten von für den Verbraucher wesentlichen Informationen als unlauteres Handeln bzw. als Irreführung des Verbrauchers – insbesondere bei Informationen, die dem Verbraucher nach bestehenden Rechtsvorschriften verfügbar gemacht werden müssen (vgl. § 5a Abs. 4 UWG).
Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, rechnen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.
Die Energieeinsparverordnung fällt unter die angesprochenen Rechtsvorschriften. Werden die darin vorgeschriebenen Pflichtangaben vernachlässigt, kann ein abmahnfähiger Wettbewerbsverstoß vorliegen. Dies wird ebenfalls der Fall sein, wenn Abkürzungen veröffentlicht werden, deren Sinn nicht klar ist bzw. wenn in der jeweiligen Zeitung kein Abkürzungsverzeichnis abgedruckt wird.
Eine weitere wichtige Vorschrift ist § 3a UWG: Danach handelt unlauter, wer einer gesetzlichen Vorschrift zuwiderhandelt, die im Interesse der Marktteilnehmer das Marktverhalten regeln soll. Als eine solche „Marktverhaltensregelung“ kann auch § 16a EnEV mit seinen Pflichtangaben-Vorschriften angesehen werden.
Von Abmahnern vorgelegte Unterlassungserklärungen sollten nicht unkritisch unterzeichnet werden. Oft gehen die darin zugesagten Unterlassungen zu weit. In vielen Fällen sind Abmahnungen auch rechtlich zweifelhaft. Bei ausländischen Absendern sollte wenn möglich geklärt werden, ob diese tatsächlich und nicht nur als Postfach oder Domiziladresse bei einem Büroservice existieren. Abmahnberechtigt sind außer Verbraucherschutzverbänden nur Konkurrenten, d.h. Unternehmen, die in Deutschland in der Immobilienbranche tätig sind. Anwälte können nur abmahnen, wenn ihr jeweiliger Klient Konkurrent des Abgemahnten ist, dies muss ggf. beweisbar sein. Die Fristen zur Abgabe einer Unterlassungserklärung sind meist knapp bemessen. Es empfiehlt sich, diese nicht zu ignorieren und sofort einen in diesem Bereich erfahrenen Rechtsanwalt zu konsultieren.
Gegen Privatpersonen kann wegen fehlender Angaben zum Energieausweis in Immobilienanzeigen keine wettbewerbsrechtliche Abmahnung vorgenommen werden. Dies unterscheidet das Wettbewerbsrecht von anderen Bereichen, wie dem Urheberrecht, in dem auch Privatleute abgemahnt werden können. Trotzdem scheinen Abmahnungen wegen fehlender Pflichtangaben zum Energieausweis auch Privatleute zu erreichen. Diese gehen rechtlich jedoch ins Leere. Gebührenforderungen sind hier gegenstandslos.
Bekannt geworden ist die sogenannte „Panama-Abmahnung“. Hier versuchte ein in Panama ansässiges Unternehmen, deutsche Immobilieninserenten wegen fehlender Pflichtangaben zum Energieausweis abzumahnen. Angeblich hatte das Unternehmen deutsche Tochterfirmen, die in der Immobilienbranche tätig waren. Allerdings wurden weder diese Tochterfirmen benannt, noch eine konkrete Annonce bezeichnet, in der gegen die EnEV-Vorschriften verstoßen worden wäre. Eine Abmahnung muss sich jedoch auf einen konkreten Verstoß beziehen. Möglicherweise werden Abmahnungen dieser Art verwendet, um Unterlassungserklärungen zu erhalten, mit denen dann bei späteren Verstößen Vertragsstrafen eingeklagt werden können. Im Panama-Fall wurde von den Abgemahnten auch die Mitteilung der IP-Adresse ihres Rechners verlangt – was auf einen geplanten Missbrauch dieser hier völlig unnötigen Daten zu anderen Zwecken schließen lässt.