Die Nichtigkeit des Hauptvertrags aufgrund gesetzlicher Vorschriften lässt den Provisionsanspruch entfallen bzw. gar nicht erst entstehen. Nichtigkeit tritt ein bei einem wucherischen oder einem sittenwidrigen Geschäft oder wenn es gegen ein gesetzliches Verbot verstößt. Auch die Nichteinhaltung von Formvorschriften führt zur Nichtigkeit. Dazu zählt z.B. auch die notarielle Beurkundung eines niedrigeren Kaufpreises als vereinbart.
Der Auftraggeber des Maklers kann sich auch dann auf die Nichtigkeit des Hauptvertrags und damit auf den Wegfall der Provisionspflicht berufen, wenn er – der Auftraggeber – selbst an der falschen Beurkundung und damit an der Nichtigkeit des Hauptvertrags mitgewirkt hat.
Der Provisionsanspruch des Maklers besteht in diesem Fall aber dann, wenn der Maklerkunde trotz des unwirksamen Kaufvertrags im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird. Dadurch tritt nämlich Heilung des Formmangels ein (§ 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB).
Anders sieht es aus, wenn ein niedrigerer als der vereinbarte Kaufpreis beurkundet wird und der Makler im Hinblick auf eine Mehrerlösklausel in seinem Maklervertrag dem Verkäufer den tatsächlichen Kaufpreis verschweigt. Dann verwirkt er seinen Provisionsanspruch. Auch die Heilung des nichtigen Kaufvertrags durch Eintragung im Grundbuch kann ihn in diesem Fall nicht retten.
Nichtigkeit des Hauptvertrags ist auch gegeben, wenn nur der Grundstückskaufvertrag beurkundet wird, nicht aber auch der damit zusammenhängende Vertrag über die Bebauung des Grundstücks. Die Provision entfällt.