Die erste Voraussetzung des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB ist der Maklervertrag. Er muss für jedes Objekt, das der Makler vermittelt oder nachweist, vorher geschlossen werden. Wer sich auf den konkludenten Abschluss des Maklervertrages beruft, muss daher die Beweise für jeden Auftrag sichern.
Beispiel:
Der Makler M hat dem Interessenten ein Exposé für das Objekt A übersandt. Das Exposé enthält die Provisionsforderung, die als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages zu werten ist. Später erwirbt der Interessent das Objekt B, das der Makler ihm telefonisch angeboten hat. Von einer telefonisch mitgeteilten Provisionsforderung des M hat der Interessent nichts gehört. Er verweigert die Zahlung der Provision. M beruft sich auf sein Exposee zum Objekt A. Daraus habe der Kunde gewusst, dass M vom Käufer Provision verlangt.
Lösung:
Damit dringt M vor Gericht nicht durch. Der Kunde, so die Begründung, muss nicht wissen, dass M auch für den Nachweis des Objekts B Provision verlangt. Hier kann ein Rahmenmaklervertrag mit dem Kaufinteressenten hilfreich sein. Er wird, schon aus Beweisgründen, i.d.R. schriftlich abgeschlossen. Er bezieht sich nicht auf ein konkretes Objekt. Vielmehr nennt der Auftraggeber seine Vorstellungen über die Art des Objekts, Lage, Baujahr usw. und den Preis. Der Makler nennt seine Provisionsforderung für jeden von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Vertrag.
Dieser Vertrag hat für beide Seiten den Vorteil der Rechtssicherheit. Der Auftraggeber ist selbstverständlich berechtigt, einen solchen Vertrag auch mit anderen Maklern abzuschließen. Andererseits wird der Kaufinteressent davor bewahrt, mit einer Vielzahl von Maklern in Kontakt zu treten, meist telefonisch, und schließlich in die Gefahr zu geraten, sich nach Erwerb eines Objekts mehreren Provisionsforderungen gegenüber zu sehen.
Die späteren Angebote müssen dem Rahmenvertrag vor allem hinsichtlich der Objektart, der Lage und des Preises im Wesentlichen entsprechen. Wie beim Einzelnachweis schaden unwesentliche Änderungen nicht. Will der Makler andere Angebote zusenden und sich auch dafür auf den Rahmenvertrag stützen, muss dieser geändert werden. Andernfalls muss wegen eines aus diesem Rahmen fallenden Objekts ein gesonderter Maklervertrag geschlossen werden.
Beispiel:
Der Makler ist im Rahmenvertrag beauftragt, Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser nachzuweisen. Bietet er daneben auch Miethäuser an, kann er sich bei Geltendmachung seines Provisionsanspruchs auf den Rahmenvertrag nicht berufen.