Mieter sind grundsätzlich dazu verpflichtet, beim Auszug eigene Einbauten aus der Wohnung zu entfernen und die Wohnung wieder in den bei Vertragsbeginn vorgefundenen Zustand zu versetzen. Diese Verpflichtung nennt man auch Rückbaupflicht.
Sie umfasst nicht nur die Beseitigung neu vorgenommener Einbauten, sondern ggf. auch die Wiederinstallation von in der Wohnung vorgefundenen Einbauten (z.B. alte Küchenelemente). Hat der Mieter den mitvermieteten intakten E-Herd gegen einen eigenen ausgetauscht, darf er diesen also beim Auszug nicht einfach entfernen, sondern muss das Altgerät wieder fachgerecht anschließen lassen.
Oft regeln Mietverträge, dass Einbauten mit vorheriger Genehmigung des Vermieters zulässig sind. Diese Zustimmung kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes versagt werden oder von einem Rückbau beim Auszug des Mieters und auf Kosten des Mieters abhängig gemacht werden. Generell ist bei mieterseitigen Um- und Einbauten eine schriftliche Absprache zwischen Mieter und Vermieter darüber zu empfehlen, welche Arbeiten vorgenommen werden dürfen und was beim Auszug wieder entfernt werden muss.
Wurde auf dieser Basis bereits von einem Vormieter ein genehmigter Einbau vorgenommen, der bei dessen Auszug in der Wohnung geblieben ist, kann vom Nachmieter nicht die Beseitigung des Einbaus verlangt werden. Die Zustimmung des Vermieters erlischt nicht mit Einzug eines neuen Mieters.
Dies entschied das Landgericht Kiel im Falle einer Holzverkleidung, die ein Vormieter mit Erlaubnis angebracht hatte und die der nächste Mieter beim eigenen Auszug entfernen sollte (Landgericht Kiel, Urteil vom 13.1.2005, Az.: 10 S 30/04).
Die Rückbaupflicht des Mieters entfällt in zwei Fällen:
- Bei entsprechender Absprache mit dem Vermieter.
- Wenn die Umbaumaßnahme den Wert der Wohnung dauerhaft und über das Mietverhältnis hinaus verbessert hat, sich die eingebauten Teile nur mit erheblichem Aufwand wieder entfernen lassen und durch ihre Entfernung die Wohnung deutlich verschlechtert oder sogar unbewohnbar gemacht würde. Beispiele: Einbau eines neuen Bades oder einer neuen Heizung (Landgericht Berlin, Urteil vom 06.07.2010, Az. 65 S 355/09).
Eine Zustimmung des Vermieters zum Einbau bedeutet noch nicht, dass die Rückbaupflicht entfällt. Soll diese entfallen, muss es ausdrücklich vereinbart werden. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Saarbrücken hervor. In dem Fall ging es um einen PVC-Boden, der durch Fliesen ersetzt worden war. Weigert sich der Mieter, seine Einbauten zu entfernen, hat der Vermieter einen Schadenersatzanspruch. Um diesen geltend machen zu können, muss er jedoch dem Mieter eine Frist zum Rückbau gesetzt haben. Eine Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Mieter den Rückbau ernsthaft und endgültig verweigert. In dem verhandelten Fall hatte der Mieter allerdings nicht den Rückbau, sondern die Kostenübernahme dafür verweigert. Dadurch wurde die Fristsetzung nicht entbehrlich, und im Ergebnis scheiterte daran der Schadenersatzanspruch (Landgericht Saarbrücken, Urteil vom 01.03.2013, Az. 10 S 170/12).