Der Bundesgerichtshof hat im November 2005 entschieden, wie Vermieter zu verfahren haben, wenn nach einer berechtigten Eigenbedarfskündigung unerwartet der Eigenbedarfsgrund entfällt. Grundsätzlich wird die wirksame Kündigung nachträglich unwirksam, wenn der Eigenbedarf des Vermieters vor Ende der Kündigungsfrist entfällt. Unsicher war bis dahin, inwieweit der Vermieter den Mieter über den Wegfall informieren musste.
Im verhandelten Fall hatte der Vermieter die Wohnung für seine Schwiegermutter beansprucht. Die Mieter wurden zur Räumung verurteilt. Während der Räumungsfrist verstarb die Schwiegermutter. Die Mieter erhoben nach dem Auszug Schadenersatzklage mit der Begründung, der Vermieter hätte sie informieren müssen.
Grundsatzurteil des BGH: Der Vermieter muss im Rahmen seiner vertraglichen Treuepflicht den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfsgrundes (und damit über die Unwirksamkeit der Kündigung) informieren, allerdings nur bis zum regulären Ende der Vertragslaufzeit, das heißt bis zum letzten Tag der Kündigungsfrist. Danach existiert kein Vertrag mehr und somit keine Treuepflicht. Da die gerichtliche Räumungsfrist nur einen Räumungsaufschub nach Ablauf der Kündigungsfrist darstellt, braucht zu diesem Zeitpunkt keine Information mehr zu erfolgen. Der Mietvertrag ist bereits wirksam beendet (Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. November 2005, Az. VIII ZR 339/04). Aus dem Mietvertrag wird mit dem Ablauf der Kündigungsfrist ein sogenanntes Nutzungsverhältnis.