Verwalter als Makler

Eine nicht unbeachtliche Zahl von Verwaltern betätigt sich auch als Makler. Unbedenklich ist dies in allen Fällen, in denen zwischen dem Verwalter als Makler und dessen Auftraggeber keine das Verwaltergeschäft berührenden Verbindungen bestehen, die beiden Geschäftsbereiche also nicht miteinander in Berührung kommen.

Gibt es jedoch Überlappungen, dann stellt sich die Frage, ob und in welchen Fällen der Verwalter als Makler einen Provisionsanspruch erwerben kann. Folgende Fälle sind zu betrachten:

1. Der Makler verwaltet Mietwohnungen, über die er einen Mietvertrag vermitteln will. Ein Provisionsanspruch ist hier nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz ausgeschlossen. Dies gilt auch, wenn der Makler mit dem Verwalter zwar nicht identisch, aber doch wirtschaftlich oder rechtlich mit ihm verflochten ist. Gleiches gilt, wenn der Makler selbst Vermieter oder Mieter der zu vermittelnden Wohnung ist. Die Provisionsverbote sind zwingend, können also durch eine vertragliche Vereinbarung nicht außer Kraft gesetzt werden. Was für die Vermittlung eines Mietvertragsabschlusses mit einem neuen Mieter gilt, gilt auch für die Vermittlung von Vertragsänderungen oder Vertragsverlängerungen, selbst wenn sie für den Mieter zu günstigeren Mietbedingungen führen. Auch hier gilt bei Wohnungen ein Provisionsverbot.
2. Handelt es sich um Gewerberäume, die der Makler verwaltet, kann er jedenfalls vom Mieter keine Provision verlangen. Da aber keine gesetzlichen Provisionsverbote bestehen, kann jedenfalls eine von der rechtlichen Ausgangslage abweichende Vereinbarung getroffen werden. Es handelt sich dann nicht um eine Provision, sondern um ein von einer Maklerleistung unabhängiges selbständiges Schuldversprechen des Mieters. Dies muss in der Vereinbarung auch zum Ausdruck kommen.
3. Ist der Makler Sondereigentumsverwalter einer vermieteten Eigentumswohnung, über die ein Kaufvertrag vermittelt werden soll, ist eine provisionspflichtige Maklertätigkeit für den Verkäufer wie auch für den Käufer, der nicht der Mieter ist, möglich, da in einem solchen Fall kein Interessenkonflikt besteht. Bei Doppeltätigkeit muss sich der Makler allerdings neutral verhalten.
4. Ist der Makler Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums, kann er bei Verkauf einer Wohnung (Sondereigentum) für den Käufer als Makler tätig werden und mit ihm eine Provision vereinbaren. Dies entschied erst jüngst der BGH (Beschl. vom 28.04.2005, Az. III ZR 387/04, WuM 2005, 470). Ein so genannter institutionalisierter Interessenkonflikt tritt aber dann auf, wenn der Makler gleichzeitig aufgrund einer Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung dem Kaufvertrag, den er vermittelt hat, seine Zustimmung als Verwalter erteilen muss. Ein Provisionsanspruch – auch gegenüber dem Verkäufer – ist damit ausgeschlossen. Die Möglichkeit der Vereinbarung einer von einer Maklerleistung abgekoppelten Zahlungspflicht bleibt aber bestehen.
5. Klar ist, dass ein Verwalter von Grundstücken jeder Art auch beim Verkauf der von ihm verwalteten Objekte auch für den Käufer als Makler fungieren darf.