Reservierungsvereinbarungen – genauer Aufträge zur Vermittlung einer Reservierung – werden im Zusammenhang mit einem Maklergeschäft dann eingesetzt, wenn ein Immobilieninteressent ein Objekt kaufen will, den Kaufvertrag aber aus irgend einem Grunde erst später abschließen kann. Der Makler sollte immer auch den Eigentümer mit unterschreiben lassen. Ohne dessen Beteiligung hat die Reservierung nicht zwingend den Effekt, den der Interessent sich verspricht. Denn der Eigentümer kann immer an einen anderen Interessenten verkaufen, den er selbst gefunden hat oder der ihm schon früher vom Makler nachgewiesen wurde. Dieses Recht des Eigentümers wird durch eine Reservierungsvereinbarung nur zwischen dem Makler und dem Interessenten nicht eingeschränkt.
Außerdem verstößt der Makler, der auch vom Verkäufer beauftragt ist, gegen seine Pflichten aus einem Maklervertrag in der Form des Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrags, wenn der Verkäufer der Reservierung nicht zustimmt. Er schuldet dem Verkäufer nämlich das intensive Kümmern um das Objekt und den Nachweis aller möglichen Interessenten für das Objekt. Das „Vom-Markt-Nehmen“ des Objekts zugunsten eines Interessenten aufgrund einer Reservierungsvereinbarung schmälert diese Abschlussmöglichkeiten.
Sofern ein solcher Reservierungsbedarf seitens des Interessenten besteht und der Makler keine unangemessen hohe Reservierungsgebühr zur Abdeckung des Reservierungsrisikos (entgangene anderweitige Abschlussmöglichkeiten) fordert, sind solche Vereinbarungen legitim. Unangemessen hoch ist die Gebühr, wenn sie einen erheblichen Druck auf den Interessenten ausübt. Es könnte sich durch eine zu hohe Reservierungsgebühr zum Kauf entschließen, da sonst seine Zahlung unnütz und verloren ist. Allgemein wird eine Gebühr bis zu maximal zehn Prozent der Provision noch für zulässig gehalten.
Eine Reservierungsvereinbarung muss zeitlich begrenzt sein. Sonst ist sie unzulässig.
Sofern die Reservierungsvereinbarung hinsichtlich des beabsichtigen Immobilienerwerbs nicht die Rechtsqualität eines Vorvertrages annimmt, sondern ein „letter of intent“ bleibt, unterliegen sie nicht der notariellen Beurkundungspflicht. Reservierungsvereinbarungen dieser Art werden von der Rechtsprechung allerdings höchst unterschiedlich beurteilt. Nicht selten werden sie dabei in Zusammenhang mit einem Maklervertrag gebracht.
Der BGH hat eine Reservierungsvereinbarung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam erklärt. Da der Verkäufer das Objekt auch anderweitig verkaufen könne (im vorliegenden Fall war er nicht in die Reservierungsvereinbarung eingebunden), müsse der Käufer eine Zahlung an den Makler leisten, ohne eine entsprechende Gegenleistung dafür von ihm zu erhalten.
In der Praxis sind Reservierungsvereinbarungen auch im Hotel- und Reisegewerbe und bei Seminarveranstaltern üblich. Gemeinsame Grundlage ist dabei stets die Absicht derjenigen, die „buchen“, beziehungsweise reservieren lassen, einen Vertrag abschließen zu wollen.