Ohne Nachmieterklausel im Mietvertrag besteht in der Regel kein Anspruch des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis bei Benennung von einem oder mehreren Nachmietern. Man unterscheidet die echte und die unechte Nachmieterklausel.
Echte Nachmieterklausel: Der ausscheidende Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter den Nachmieter akzeptiert. Das gilt nicht, wenn wichtige sachliche Gründe in der Person oder hinsichtlich der Finanzlage des Nachmieters dagegen sprechen.
Unechte Nachmieterklausel: Dem Mieter wird lediglich das Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglicht. Ob der Vermieter mit dem angebotenen Nachmieter einen Vertrag abschließt oder nicht, ist seine eigene Entscheidung. Meist sieht die Klausel die Benennung von mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässigen Nachmietern vor. Akzeptiert der Vermieter keinen der drei, ohne einen wichtigen sachlichen Grund zu nennen, muss er den Mieter aus dem Vertrag entlassen.
Welche Klausel im Einzelfall vereinbart wurde, muss im Zweifel durch Vertragsauslegung ermittelt werden. Im Gewerbemietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten auf einen Nachmieter übertragen darf, sofern in dessen Person oder Geschäftszweck kein triftiger Grund für eine Ablehnung vorliegt. Laut Bundesgerichtshof muss hier jedoch tatsächlich eine Übertragung mit allen Rechten und Pflichten stattfinden; es darf also nicht der Vertragsinhalt geändert und z. B. ein befristeter Vertrag in einen unbefristeten umgewandelt werden (Urteil vom 16.02.2005, Az. XII ZR 162/01).
Zur Übertragung auf den Nachmieter gibt es beim Gewerbemietvertrag zwei Möglichkeiten: Einen dreiseitigen Vertrag unter Einbeziehung des Vermieters oder einen zweiseitigen zwischen altem und neuem Mieter. Diesem muss der Vermieter zustimmen. Die Zustimmung ist an keine besondere Form gebunden – auch nicht, wenn laut ursprünglichem Mietvertrag Änderungen oder Ergänzungen der Schriftform bedürfen. Laut OLG Düsseldorf ist die Zustimmung nicht als Änderung oder Ergänzung des ursprünglichen Mietvertrages anzusehen. Im verhandelten Fall reichte eine mündliche Zustimmung aus. Der neue Mieter kann sich bei erteilter Zustimmung des Vermieters in einem solchen Fall nicht auf eine unwirksame Absprache berufen und muss die vereinbarte Miete zahlen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2007, Az. I-24 U 128/06).