Neben der einseitigen Möglichkeit der Beendigung eines Mietverhältnisses durch Kündigung kann ein Mietverhältnis auch durch Vertrag aufgehoben werden. Dieser Mietaufhebungsvertrag kann von Mieter- oder Vermieterseite angeregt werden. Er eröffnet dem Vertragspartner die Möglichkeit, ohne Rücksicht auf mietvertragliche oder gesetzliche Bestimmungen und ohne Respektierung von Kündigungsvoraussetzungen und -fristen, die „Partnerschaft Mietverhältnis“ zu beenden. Der Mietaufhebungsvertrag unterliegt keinem Formzwang – auch nicht bei Wohnraummietverhältnissen. Aus Beweisgründen ist eine schriftliche Vereinbarung mit ausdrücklicher Benennung des Auszugstermins jedoch dringend zu empfehlen.
In vielen Fällen wird von Vermieterseite eine Abfindung für den schnellen Auszug des Mieters angeboten. Zieht der Mieter nicht termingerecht aus, verliert er meist seinen Anspruch auf die Abfindung. Dies soll allerdings laut dem Landgericht Nürnberg-Fürth (NJW-RR 93, 81) anders sein, wenn der Vermieter keinerlei Kündigungsgrund hatte: Der Mieter kann zwar die Abfindung fordern, ist dem Vermieter aber schadenersatzpflichtig (in Höhe der Miete, die für den Zeitraum zwischen vereinbartem Vertragsende und Auszug angefallen wäre). Der Vermieter kann ferner vom Aufhebungsvertrag zurücktreten, dann wird der vor dem Aufhebungsvertrag bestehende Zustand wiederhergestellt (keine Abfindung, Mietvertrag bleibt bestehen).
In einem Mietaufhebungsvertrag können noch weitere Punkte geregelt werden: Etwa eine besenreine Wohnungsrückgabe, die Befreiung des Mieters von den Schönheitsreparaturen oder die Verpflichtung zu deren Durchführung bzw. eine Entschädigungszahlung an den Vermieter anstelle einer Renovierung. Geregelt werden kann auch, dass die Nebenkostenvorauszahlungen nur bis zum Auszug des Mieters stattfinden und dass bei vertragsgerechter Wohnungsübergabe innerhalb einer bestimmten Zeit die Mietkaution zurückzuzahlen ist.
Sind diese Fragen jedoch bereits geklärt, können die Vertragspartner im Aufhebungsvertrag auch schlicht vereinbaren, dass nun keine gegenseitigen Ansprüche aus dem Mietvertrag mehr bestehen.
Grundsätzlich kann ein Mietaufhebungsvertrag auch durch konkludentes, also schlüssiges Verhalten der Vertragspartner geschlossen werden. Vor Gericht hat dies allerdings nur in ganz eindeutigen Situationen Bestand. Äußert zum Beispiel eine Partei im Streit, dass man nichts dagegen habe, wenn der andere das Vertragsverhältnis beende, wird dies in der Regel nicht als Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages gewertet. Zieht etwa der Mieter aufgrund einer solchen Aussage des Vermieters aus, gilt der Mietvertrag weiter und es muss weiter Miete gezahlt werden – bis zum regulären Vertragsende nach Kündigung. Akzeptiert der Vermieter stillschweigend den Auszug der Mieter als Vertragsbeendigung, ist der Vertrag allerdings tatsächlich beendet. Spätere Mietnachforderungen sind dann ausgeschlossen.
Einige Gerichte verlangen die Erfüllung sehr strenger Voraussetzungen für die Wirksamkeit eines mündlichen Mietaufhebungsvertrages. Dieser soll demnach nur ausnahmsweise zustande kommen und auch nur dann, wenn sicher ist, dass die Vertragspartner sich über alle klärungsbedürftigen Fragen tatsächlich geeinigt haben – also etwa über die Rückzahlung der Mietkaution und über die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Über alles muss nachweisbar gesprochen worden sein und es muss eine eindeutige Vereinbarung gegeben haben (Landgericht Hanau, Urteil vom 06.06.2014, Az. 2 S 40/14). Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung ist eine schriftliche Vereinbarung unbedingt zu empfehlen, auch wenn diese vom Gesetz nicht gefordert wird.
Ein Mietaufhebungsvertrag kommt nicht zustande, wenn die Mieter einfach ausziehen und der Vermieter von ihnen stillschweigend die Wohnungsschlüssel entgegennimmt oder in der Wohnung verbliebene Gegenstände aufbewahrt.