Maklervertrag

Immobilienmakler

Der Maklervertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch ge­re­gelt. Nach dem gesetzlichen Leitbild handelt es sich um einen einseitigen Vertrag, bei dem derjenige zur Provi­sions­zah­lung verpflichtet wird, der eine Provision für den Fall versprochen hat, dass er durch Inanspruchnahme von Nachweis- oder Vermittlungsdiensten eines Maklers zu ei­nem Vertragsabschluss gelangt.

Voraussetzungen für den Provisionsanspruch sind also:

• Der Abschluss eines Maklervertrags mit Provisionshinweis
• Maklerleistung (Nachweis der Möglichkeit zum Abschluss eines Hauptvertrags oder Vermittlung eines Vertrags)
• Abschluss eines Hauptvertrags (z.B. Mietvertrag oder Kaufvertrag)
• (Mit-) Ursächlichkeit der Maklerleistung für den Abschluss des Hauptvertrags.

Der Makler selbst wird nicht verpflichtet, sondern nur berechtigt, für den Auftraggeber tätig zu werden. Dies gilt für den (einfachen) Maklerauftrag, von dem das Gesetz ausgeht. Bei einem Alleinauftrag ist der Makler zur Tätigkeit verpflichtet.

Im Maklervertrag ist die Höhe der Maklerprovision zu regeln. Besteht zwar Klarheit darüber, dass der Auftrag­ge­ber eine Provision bezahlen soll, wurde aber deren Höhe nicht festgelegt, schuldet der Auftraggeber im Erfolgsfall die übliche Provision. Eine Provision gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung nur gegen eine Provision zu erwarten ist. Davon kann immer nur dann ausgegangen werden, wenn der Auftraggeber bei der Geschäftsanbahnung die Initiative ergreift und sich an einen gewerbsmäßig tätigen Makler mit der Aufforderung wendet, für ihn maklerisch tätig zu werden.

Im Maklervertrag kann ein Aufwendungsersatz vereinbart werden. In § 652 Abs. 2 BGB heißt es ausdrücklich, dass dem Makleraufwendungen nur zu ersetzen sind, wenn es vereinbart ist.

Da das Maklervertragsrecht des BGB abdingbar ist, können vom Gesetz abweichende Vereinbarungen ge­troffen werden. Hierzu zählt der Alleinauftrag. Allerdings ist dabei zu beachten, dass der Vereinbarungsspielraum im Rahmen vorformulierter Verträge durch die Vor­schrif­ten über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) erheblich eingeschränkt ist.

Vielfach kommen heute Maklerverträge zwischen Makler und Interessenten für Immobilien über Immobilienportale zustande. Noch sind nicht alle rechtlichen Einzelheiten dazu endgültig geklärt. Nach der wohl überwiegenden Ansicht handelt es sich bei einer Anzeige des Maklers in einem Immobilienportal um seine Einladung an den Interessenten, ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags zu unterbreiten. Dieses Angebot legt der Interessent dann vor, wenn er sich mit dem Makler in Verbindung setzt und von ihm eine typische Maklerleistung verlangt wie z.B. die Angabe der Anschrift des Objekts oder die Vereinbarung eines Besichtigungstermins. Wenn der Makler dann entsprechend tätig wird, ist ein Maklervertrag durch schlüssiges Verhalten zu Stande gekommen. Das bedeutet auch, dass eine Provisionsvereinbarung nur dann getroffen wurde, wenn der Makler vor Erbringung seiner Leistung den Kunden auf die Provisionspflicht hingewiesen hat und der Kunde in Kenntnis dieser Pflicht die Maklerleistung in Anspruch genommen hat.

Wohnungsvermittler

Der Maklervertrag des Wohnungsvermittlers ist im Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­setz geregelt. Im Gegensatz zum dis­po­nib­len Maklerrecht des BGB enthält das Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­setz weitgehend zwingende Vorschriften, von denen vertraglich nicht abgewichen werden kann. Eine Provision kann der Makler nicht verlangen, wenn er selbst Eigentümer, Vermieter, Verwalter oder Mieter der angebotenen Wohnung ist. Das gleiche gilt, wenn der Mak­ler mit dem Eigentümer, Vermieter oder Verwalter wirt­schaft­lich oder rechtlich verflochten ist. Vorauszahlungen auf Provisionen sind verboten. Vom Mieter kann auch bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen keine Provision ver­langt werden, wenn es sich bei der vermittelten Woh­nung um preisgebundenen Wohnraum handelt, der mit öf­fent­li­chen Mitteln gefördert ist. Die Höhe der Maklerprovision für Wohnungssuchende ist begrenzt auf zwei Monatsmieten netto kalt. Seit Einführung des Bestellerprinzips zum 1. Juni 2015 können Makler im Bereich der Wohnungsvermittlung nur noch von demjenigen eine Provision verlangen, der sie beauftragt hat. Dies ist in der Regel der Vermieter. Umgehungen, etwa durch das Einfordern von Besichtigungsgebühren, sind unzulässig.

Darlehensvermittler

Der Vertrag, in dem sich der Darlehensvermittler vom Dar­le­hens­neh­mer eine Provision versprechen lässt, darf in­halt­lich nicht mit dem Darl­e­hens­ver­trag oder dem Dar­le­hens­an­trag verbunden sein. Der Darlehensvermittler muss dabei offen legen, wenn er vom Kreditinstitut eben­falls eine Vergütung oder einen Bonus erhält. Der Pro­vi­si­ons­an­spruch wird nicht – wie bei den anderen Maklerverträgen – bereits mit dem Zustandekommen des vermittelten Ver­tra­ges, sondern erst mit der Auszahlung des Darlehens fällig. Außerdem darf bezüglich dieses Darlehensvertrages kein Widerrufsrecht des Darlehensnehmers mehr be­ste­hen. Für den Maklervertrag ist die Schriftform erforderlich. Die Besonderheiten des Vertrages sind in den §§ 655a ff. BGB geregelt.