Geldwäschegesetz (GwG)

Das „Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz – GwG) vom 13. August 2008 , zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Dezember 2011, setzt die Europäische Richtlinie in nationales Recht um. Basis des GwG ist die EU Richtlinie 2005/60/EC vom 26. Oktober 2005 (Name: EU Directive on the prevention of the use of the financial system for the purpose of money laundering and terrorist financing). Es handelt sich dabei um die so genannte 3. EU Richtlinie zur Geldwäschebekämpfung.

Das GwG soll der Verhinderung der Einschleusung von Geld aus kriminellen Taten in den normalen Geldumlauf und der Verhinderung der Terrorismusfinanzierung dienen. Bei Immobilienmaklern (Verpflichtete seit 2002) hat das Geldwäschegesetz bisher wenig Beachtung gefunden.

Immobilienmakler sind gem. § 2 Abs. 1 Nr. 10 verpflichtet, Kunden (Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten) bei „Eingehen einer Geschäftsbeziehung“ – damit ist der Maklervertrag gemeint – zu identifizieren und die Angaben zu überprüfen. Dies gilt unabhängig von der Höhe der zu erwartenden Transaktionshöhe aus dem Geschäft. Es gilt bei allen baren oder unbaren Zahlungen.

Bei einer natürlichen Person ist es neben dem Namen und Vornamen, die Adresse (keine Postfachanschrift), das Geburtsdatum, der Geburtsort und die Nationalität, die Ausweisnummer und ausstellende Behörde. Diese Angaben müssen anhand von amtlichen Ausweisdokumenten geprüft und aufgezeichnet werden oder der Ausweis kopiert werden. Es muss immer die Person geprüft werden, für die das Geschäft abgeschlossen wird, also kein Stellvertreter, sondern der Vertretene.

Bei juristischen Personen müssen die Handelsregisterangaben neben der Adresse der Firma erfasst werden und der eventuell hinter einer Firma stehende wirtschaftlich Berechtigte ermittelt werden (mehr als 25 Prozent Kapitalanteil). Ist der wirtschaftlich berechtigte hinter einer Firma eine natürliche Person, muss diese wieder identifiziert und die Daten überprüft werden. Haben mehrere Anteilseigner jeweils mehr als 25 Prozent, müssen diese alle identifiziert und die Daten geprüft werden.

Außerdem muss der Immobilienmakler den Zweck der Geschäftsbeziehung in allen Fällen – auch bei der natürlichen Person – abklären.

Der Maklerkunde ist gemäß § 4 Abs. 6 (GwG) sogar gesetzlich verpflichtet, dem Makler die erfragten Daten zu geben und auch den Personalausweis zur Überprüfung dieser Identitätsdaten zu geben.
Bei einer längeren Geschäftsbeziehung müssen die Daten eventuell nach einiger Zeit wieder festgestellt und überprüft werden.

Der Makler muss weiter die vom Kunden gemachten und geprüften Angaben mindestens fünf Jahre aufbewahren (Datenschutz beachten). Weiter hat der Makler interne Sicherungssysteme zu schaffen, dazu gehört die Schulung der Mitarbeiter und Schaffung von internen Kontrollmechanismen (Formulare, Checklisten und ähnliches). Die internen Kontrollmechanismen müssen ab und zu überprüft und gegebenenfalls angepasst werden.

Bei einem Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung vor Abschluss eines Maklervertrages muss der Makler unverzüglich eine Verdachtsmeldung bei der Zentralstelle für Verdachtsmeldungen (FIU im Bundeskriminalamt) und bei den jeweils zuständigen Strafverfolgungsbehörden machen. Das sind in der Regel das jeweilige Landeskriminalamt und/oder die Staatsanwaltschaft. Hier gibt es teilweise leicht abweichende Regelungen in den Bundesländern. Ergeben sich Verdachtsmomente erst später, muss der Makler dann unverzüglich eine Verdachtsmeldung nachholen.

Ein Verdacht auf Geldwäsche liegt insbesondere nahe, wenn der Kunde

• anbietet, die Immobilie in bar zu bezahlen,
• anbietet, Anzahlungen und Provisionen in bar zu entrichten,
• eine Unterbeurkundung verlangt, so dass nicht der gesamte Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag auftaucht,
• sich trotz konkreter Nachfrage beharrlich weigert, einen Kapitalnachweis oder eine Finanzierungszusage seines Geldinstituts vorzulegen,
• einen Kapitalnachweis einer Bank aus einem Steuerparadies vorlegt,
• die Immobilie erkennbar nicht für sich, sondern für einen unbekannten Dritten erwirbt,
• das Immobiliengeschäft vom Ausland aus anbahnt und den Makler als Vertreter zur Abwicklung des Geschäfts im Inland einsetzen möchte,
• anbietet, einen überhöhten Preis für eine Immobilie in schlechter Lage zu bezahlen und
• wenn zwischen den wirtschaftlichen Verhältnisses des Kunden und dem Kaufpreis der Immobilie ein erhebliches Missverhältnis besteht.

Hat der Makler eine Verdachtsmeldung gemacht, darf er die Geschäftsbeziehung erst fortführen, wenn mehr als zwei Werktage (Achtung, der Samstag gilt hier nicht als Werktag) nach Meldung vergangen sind, ohne dass die zuständige Stelle den Vertragsabschluss untersagt hat.

Die Einhaltung aller Pflichten kann von den zuständigen Behörden überprüft werden. Diese können eventuell auch die Ernennung eines Geldwäschebeauftragten anordnen. Die Behörden werden zukünftig Immobilienmakler verstärkt auf Einhaltung der Pflichten kontrollieren.

In den Bundesländern gibt es unterschiedliche Regelungen zu den zuständigen Aufsichtsbehörden. Teilweise sind diese bei den kreisfreien Städten und Kreisen, teilweise bei Regierungspräsidien und in einigen Ländern bei anderen Behörden angesiedelt. Verstöße gegen die Pflichten aus dem GwG sind eine Ordnungswidrigkeit und können mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden.

Zurzeit wird in Brüssel die 4. EU-Richtlinie zur Geldwäschebekämpfung diskutiert. Es ist damit zu rechnen, dass diese durch das Europäische Parlament in zweiter Lesung noch im ersten Halbjahr 2015 akzeptiert wird. Danach müssen die einzelnen Mitgliedstaaten die Richtlinie innerhalb von zwei Jahren in nationales Recht umsetzen.

Erwartete Änderungen sind:

• Stärkere Institutionalisierung der Geldwäschebekämpfung: EU-Kommission und Mitgliedsstaaten nehmen laufende Risikobewertungen vor.
• Geänderte Sorgfaltspflichten gegenüber Kunden: Nach dem Gesetz Verpflichtete müssen bei höherem Risiko strengere Maßnahmen ergreifen, bei geringem Risiko ist ein vereinfachtes Vorgehen ausreichend.
• Einführung eines Zentralregisters, in dem Angaben zu den wirtschaftlichen Berechtigten von juristischen Personen gespeichert werden. Zugriff haben zuständige Behörden, zentrale Meldestellen und Verpflichtete wie z.B. Kreditinstitute und Makler. Mitgliedsstaaten können ein öffentliches Register führen.
• Erhöhung der Geldstrafen; diese sollen in Relation zu dem unrechtmäßigen Gewinn gesetzt werden, der durch das Fehlverhalten des jeweiligen Verpflichteten erzielt wurde.
• Die Mitgliedsstaaten erhalten die Möglichkeit, auch Vermietungsmakler zu Verpflichteten im Sinne des Geldwäschegesetzes zu machen.

Letzteres ist bisher nicht der Fall, was das Bundesministerium der Finanzen auch am 7.12.2012 in einem Schreiben an die Branchenverbände bestätigt hat (Gz. VII A 3 – WK 5023/11/10021).