Das Exposé ist die Beschreibung eines Objektes, das von einem Makler angeboten wird. Es unterscheidet sich vom Prospekt dadurch, dass sich die Exposéinformationen auf ein bestehendes Objekt beziehen, das der Besichtigungskontrolle unterworfen ist, während ein Prospekt ein Vorhaben beschreibt, das erst durchgeführt wird.
Das Exposé erfüllt folgende Funktionen:
- Mit seiner Hilfe erfüllt der Makler die ihm durch die MaBV auferlegte Informationspflicht gegenüber Kauf- und Mietinteressenten.
- Die Information der Interessenten erzeugt ein Mindestmaß an Markttransparenz.
- Darüber hinaus wird das Exposé als Mittel der Objektwerbung und vielfach auch als Mittel der Firmenwerbung eingesetzt.
Eine Vorschrift über Aufbau und Form des Exposés existiert nicht. Im Allgemeinen enthält es eine Lagebeschreibung, eine Grundstücks- und Gebäudebeschreibung, eine Darstellung der Wert- und Nutzungsdaten sowie die Objektangebotsdaten. Ob in das Exposé auch die Provisionsbedingungen des Maklers aufgenommen werden sollen, ist lediglich im Hinblick auf die Informationsfunktion des Exposés zu bejahen. Eine rechtliche Bedeutung kommt einem solchen Provisionshinweis nicht zu, da das Exposé als faktisches Objektangebot und nicht als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags aufgefasst wird. Unterschieden wird zwischen Kurz- und Langexposés. Kurzexposés dienen im Allgemeinen der Information anderer Makler im Rahmen von Gemeinschaftsgeschäften und einer Vorabinformation von Interessenten.
Langexposés enthalten alle Daten, für die im Allgemeinen auf Kundenseite ein Informationsinteresse besteht. Soweit das Exposé die Funktion eines Mittels der Objektwerbung erfüllt, gilt der Grundsatz, dass es „Spiegelbild der Wirklichkeit“ sein soll und die Daten besonders herauszustellen sind, die für die Zielgruppe von besonderem Interesse sind. Der Makler haftet für die Richtigkeit der Angaben im Exposé, wenn er nicht zum Ausdruck bringt, dass es sich bei den Angaben im Exposé um Angaben des Eigentümers bzw. Dritter handelt. Ein Haftungsausschluss für eigene Angaben des Maklers ist nicht möglich.
Eine besondere Bedeutung gewann das Exposé im Rahmen der Objektpräsentation im Internet und in den Immobilienportalen. Vor allem erhält das Exposé durch die Möglichkeit, die Objektbeschreibung durch viele Bilder zu unterstützen, einen erhöhten Informationswert. Die Markttransparenz wird durch vorgegebene Suchraster im Vergleich zu den Immobilienteilen der Tageszeitungen wesentlich erhöht. Schließlich wird die Kontaktaufnahme eines Interessenten mit dem anbietenden Makler rationalisiert und qualitativ erweitert. Sie ist gleich bedeutend mit der Aufnahme einer maklervertraglichen Beziehung zum Makler.