Der Einheitswert ist der steuerliche Wert für inländischen Grundbesitz und dient heute noch ausschließlich als Bemessungsgrundlage für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, für Grundstücke und für Betriebsgrundstücke. Die Einheitsbewertung von Grundvermögen wurde letztmals zu den Wertverhältnissen des 01.01.1964 (Hauptfeststellungszeitpunkt) durchgeführt. Für Grundstücke in den neuen Bundesländern gelten die Einheitswerte vom 01.01.1935 (erster Hauptfeststellungszeitpunkt). Für vor 1991 entstandene Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern gilt als Ersatzbemessungsgrundlage die Wohn- und Nutzfläche.
Das Bewertungsgesetz unterscheidet zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken. Unbebaute Grundstücke werden nach dem gemeinen Wert bewertet (§ 9 BewG). Bei den bebauten Grundstücken wird zwischen sechs Arten unterschieden, nämlich:
- Mietwohngrundstücke (mehr als 80 Prozent der Fläche sind Wohnflächen),
- Geschäftsgrundstücke (mehr 80 Prozent der Flächen sind gewerblich genutzt),
- gemischt genutzte Grundstücke, deren Flächen teils Wohnzwecken und teils gewerblichen/öffentlichen Zwecken dienen, ohne Wohn- oder Geschäftsgrundstücke zu sein,
- Einfamilienhäuser,
- Zweifamilienhäuser,
- sonstige bebaute Grundstücke.
Die Ermittlung des Einheitswertes der bebauten Grundstücke erfolgt über das Ertragswertverfahren. Zugrunde gelegt werden Jahresrohmieten einschließlich Betriebskosten, bei selbst genutzten Räumen werden entsprechende Mietwerte angesetzt. Die Vervielfältiger mit dem die Jahresrohmieten multipliziert werden, sind den Anlagen drei bis acht des Bewertungsgesetzes zu entnehmen. Unterschieden wird dabei zwischen unterschiedlichen Bauausführungen, Altersgruppen und Gemeindegrößenklassen.
Das Sachwertverfahren (eine Ausnahme) wird bei den „sonstigen bebauten Grundstücken“ und bei bebauten Grundstücken angewandt, deren Merkmale nicht hinreichend durch eine Grundstücksbeschreibung mit der Vervielfältigertabelle des Bewertungsgesetzes erfasst werden können.
In Fällen, in denen der durch das Ertragswertverfahren ermittelte Einheitswert unter dem gemeinen Wert des unbebauten Grundstücks liegt, gilt als Mindestwert der Wert des Baugrundstücks, gegebenenfalls abzüglich Abbruchkosten. Der Einheitswert ist der Ausgangswert für die Grundsteuer.