Wohnfläche/Nutzfläche – was ist das überhaupt?
Wer den Wert einer Immobilie bestimmen möchte, muss verschiedene Faktoren berücksichtigen. Einer der wichtigsten ist hierbei die Wohnfläche. Sie ist der Bereich einer Wohnung oder einem Haus, der direkt zum Objekt gehört und nach offizieller Lesart „zum Wohnen geeignet“ ist. Für diese Eignung muss der Bereich ausreichend belüftet sein und über genügend Tageslicht verfügen. Auch Fluchtwege müssen vorhanden sein. Das heißt, Keller oder Dachboden gehören oft nicht dazu.
Die Nutzfläche hingegen beinhaltet neben der Wohnfläche auch anderweitig nutzbare Flächen wie z. B. Flure.
Während also die Wohnfläche ein Qualitätsmerkmal für den Wohnkomfort darstellt, gelten für Keller, Dachboden, Balkon usw. andere Maßstäbe. Sie sind zwar auch wichtig, haben an der Wohnflächenberechnung aber geringeren Anteil.
Wozu muss man die Wohnfläche kennen?
Die Angabe der Wohnfläche wird benötigt, um den Preis für Kauf, Verkauf und Vermietung festsetzen zu können. Fehler bei der Wohnflächenberechnung können später zu rechtlichen Problemen führen. Die Herabsetzung der Miete, Rückzahlung von Differenzbeträgen oder sogar Schadenersatzforderungen können die Folge sein. Die Wohnfläche ist außerdem oft die Berechnungsgrundlage bei Versicherungen.
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Es gibt mehrere Methoden, die Wohnfläche zu berechnen
- nach der Wohnflächenverordnung
- nach der Zweiten Berechnungsverordnung
- nach der DIN-Norm 277
Seit dem 1. Januar 2004 gilt für die Wohnflächenberechnung die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und wird in der Praxis auch am häufigsten angewendet. Im Streitfall orientieren sich die Gerichte an dieser Methode. Bei öffentlich gefördertem Wohnbau ist diese Berechnung zwingend erforderlich. Grundsätzlich wird hier nur der Teil der Grundfläche einer Wohnung berücksichtigt, der tatsächlich zum Wohnen genutzt werden kann. Dachschrägen beispielsweise vermindern die Fläche.
Die Zweite Berechnungsverordnung galt für die Wohnflächenberechnung bis zum 31. Dezember 2003 und wurde dann von der Wohnflächenverordnung abgelöst. Sie gilt noch in seltenen Fällen für Altbauten. Bei dieser Berechnung wird die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, zusammengezählt und davon Flächen wie Schornsteine oder Säulen, die mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche einnehmen, abgezogen. Grundflächen wie Balkone, Loggien oder Dachgärten können bis zur Hälfte beim Wohnraum angerechnet werden.
Nach der DIN-Norm 277 wird die gesamte Nutzfläche einbezogen. Gemessen werden dabei die lichten Maße (z. B. der Innenabstand von Tür- oder Fensterrahmen) zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung. Auf diese Weise können z. B. Dachgeschosswohnungen viel mehr Quadratmeter Wohnfläche zugerechnet bekommen, als bei anderen Berechnungsmethoden.